Bilindiği üzere 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK“) ile kira ilişkilerinde kiracı lehine önemli düzenlemeler getirilmiştir.

Kiracının tacir olduğu işyeri kiraları için bu düzenlemelerin derhal uygulanması halinde uygulamada karşılaşılabilecek sorunların önüne geçilmek istenmiş; 6217 Kanun’un geçici 2. maddesi ile TBK’nin 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346, ve 354’üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir.

8 yıllık erteleme süresi, 1 Temmuz 2020 tarihi itibarı ile sona ermiş olup, bu makalede 01 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe giren TBK hükümleri ve sonuçlarına ilişkin değerlendirmelere yer verilmiştir.

1. Kira İlişkisinin Devri Kolaylaştırılmıştır. (TBK m.323)

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Eskiden olduğu gibi kiracı tarafından kira ilişkisinin üçüncü kişiye devri için kiraya verenin rızası gerekmektedir. Ancak, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri kiralarında kiraya veren haklı bir sebebi olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacaktır. Kiraya verenin haklı bir sebebi olmadığı halde bu rızayı vermekten imtina etmesi halinde kiracı, mahkemeye başvurarak bu rızayı elde edebilecektir.

Kiracı lehine getirilen bu düzenleme karşısında kanun koyucu; kiraya vereni de koruma altına almak istemiş, kira ilişkisini devreden eski kiracının yeni kiracıyla birlikte müştereken sorumlu olacağını hüküm altına almıştır. Başka bir deyişle kira ilişkisini devreden kiracı, kiraya verene karşı, kira ilişkisinin süresi boyunca ve her halükarda iki yılı geçmemek üzere başta kira ödeme borcu olmak üzere kira ilişkisinden doğan tüm borçlar bakımından sorumlu olacaktır.

2. Kiralanan Yerin Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi Kolaylaştırılmıştır. (TBK m.325)

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

1 Temmuz 2020 tarihi itibarı ile yürürlüğe giren bir diğer TBK hükmü, kiralanan yerin sözleşme süresine ya da fesih dönemine uymaksızın geri verilmesi haline ilişkindir.

Bu kapsamda, kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecek; kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde ise kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir. Yargıtay; emsal kararlarında bu makul sürenin, kira sözleşmesinin bitiş tarihini aşmamak kaydıyla, 6 ay olacağını ifade etmektedir.

Kiracının belirtilen durumdan ötürü ödemesi gereken miktarın hesaplanmasında; kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar da göz önünde bulundurulacak ve bu kalemler kiracının ödeyeceği tazminattan indirilecektir.

3. “Önemli Sebebe Dayalı Fesih” Hakkı Kanuni Düzenlemeye Kavuşturulmuştur. (TBK m.331)

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Taraflardan her birine tanınan kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda kira sözleşmesini feshetme hakkı, halihazırda Yargıtay içtihatları ve mülga Borçlar Kanunu’na göre uygulanmakta iken, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren artık TBK kapsamında yasal düzenlemeye kavuşturulmaktadır. 

Mülga Borçlar Kanunu’nda yalnızca belirli süreli sözleşmeler için öngörülen bu hak, 1 Temmuz 2020’den itibaren belirsiz süreli işyeri kiraları için de uygulanmaya başlayacaktır.

Öte yandan, önemli sebebe dayalı fesih nedeniyle ödenecek tazminatın hesabına ilişkin mülga Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak, hakimin durumun şartlarını dikkate alarak takdir edeceği şekilde bir düzenleme getirilmiştir.

4. Kiracıya Ek Yükümlülük Getirebilecek Bağlantılı Sözleşmeler Geçersiz Olacaktır. (TBK m.340)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Bağlantılı Sözleşme; “konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi için kiracıyı, yararı ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına sokan sözleşmeler” olarak tanımlanmaktadır.

1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren kiracı aleyhine olan tüm bağlantılı sözleşmeler geçersiz kabul edilecektir. Örneğin kira sözleşmesinde temizlik hizmetinin belirli bir firmadan alınacağına yönelik bir hükmün bulunması halinde, sadece söz konusu firma ile yapılan temizlik sözleşmesi geçersiz olmayacak, kira sözleşmesinin içinde yer alan söz konusu yükümlülük de geçersiz kabul edilecektir.

Belirtmek gerekir ki, yan giderlere katılma borcu bu hüküm kapsamında değerlendirilmeyecek, örneğin alışveriş merkezi kiralamalarına ilişkin uygulamada sıklıkla görülen, genel giderlere katılma borcu, alışveriş merkezinin açık olduğu saatler arasında işyerinin açık olması zorunluluğu, işyerinin dekorasyonu konusunda alışveriş merkezi yönetiminden önceden onay alma zorunluluğu ve işyerinin açılışını belli bir tarihten önce gerçekleştirme yükümlülüğü gibi yükümlülükler kiralananın doğrudan kullanımıyla ilişkilendirilecek ve geçerliliğini koruyacaktır.

5. Kiracının Vereceği Güvence (Depozito) Bedeli Sınırlandırılmış ve Banka Hesabı Açma Zorunluluğu Getirilmiştir. (TBK m.342)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren kira sözleşmesinde kararlaştırılan güvence bedeli üç aylık kira bedelinden fazla olamayacak, bu düzenleme mevcut kira sözleşmeleri için de geçerli olacaktır.

Ayrıca güvence bedeli olarak ödenen bedel nakit ise vadeli bir mevduat hesabına yatırılacak, kıymetli evrak ise de bankaya depo edilecektir. Bankaya yatırılan bu bedel ancak her iki tarafın rızası veya mahkeme kararı ile bankadan geri alınabilecektir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç aylık süre içerisinde, kiraya veren güvence bedeli ile ilgili bir dava açmamış veya dava açtığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka kiracıya ödeme yapabilecektir.

6. Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı Yürürlüğe Girmektedir. (TBK m.343)

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Yürürlüğe girecek bir diğer husus ise kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılmasının yasaklanmasıdır. Bu hüküm her ne kadar TBK kapsamında ertelenmiş olsa da mülga Borçlar Kanunu ve mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da benzer düzenlemeler yer aldığından 1 Temmuz 2020 tarihinden önce de uygulanmakta idi. Dolayısı ile bu düzenlemenin uygulamada bir etkisi olmayacaktır.

7. Kira Bedeli Artış Oranına İlişkin Sınırlamalar Getirilmiştir. (TBK m.344)

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.

Taraflarca artış oranının belirlenmediği hallerde ise kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenecek değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

8. Kiracı Aleyhine Belirlenen Cezai Şart ve Muacceliyet Kayıtları Başta Olmak Üzere Kiracıya Ek Ödeme Yükümlülüğü Getirilen Hükümler Geçersiz Olacaktır. (TBK m.346)

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin kiracı aleyhine getirilen sözleşme hükümleri ile kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getiren sözleşme hükümleri geçersiz kabul edilecektir.

Bu kapsamda uygulamada sıklıkla karşılaşılan kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçerliliğini kaybedecektir.

BİR CEVAP BIRAK

Please enter your comment!
Please enter your name here